April 18, 2019

La fideiussione nella compravendita immobiliare

Il mercato immobiliare è per natura tra i più dinamici ed in evoluzione. Negli ultimi decenni l’attenzione si è rivolta soprattutto nel ricercare ed incrementare gli strumenti che favoriscano la piena tutela dei diritti di chi acquista ed investe nel mattone, garantendo al compratore piena affidabilità e solidità dei suoi investimenti nei confronti del venditore.

Un capitolo molto importante e di interesse per chi decide di comprare casa riguarda le tutele introdotte nel caso la compravendita riguardi un immobile in via di costruzione o di proprietà di una società, indipendentemente dalla ragione sociale (srl, sas, snc tra le più comuni). Per questo motivo si è cercato di diminuire sempre più, fino a portarle quasi a zero, le incertezze e le problematiche che lasciavano l’acquirente esposto a diverse contingenze che potevano scoraggiare l’acquisto.

Nella compravendita immobiliare la parte acquirente viene generalmente considerata la parte debole e per questo motivo nel corso degli ultimi anni sono stati fatti parecchi progressi nella salvaguardia dei suoi interessi grazie all’istituzione di strumenti di tipo fideiussorio che possano rassicurare chiunque decida di comprare un immobile da una persona giuridica.

La fideiussione è un negozio giuridico per cui un soggetto, il fideiussore, garantisce un'obbligazione altrui, sostituendosi quindi in toto al potenziale creditore nei confronti del potenziale debitore.  Una polizza assicurativa, in parole più semplici.

Lo scopo è principalmente quello di sostenere la posizione del debitore, rafforzando quella del creditore. Quest’ ultimo potrà infatti far valere le proprie pretese di credito non più su un’unica controparte, bensì su due diversi soggetti: il debitore principale e, appunto, il garante / fideiussore.

Esistono due differenti tipologie di polizza, che dipendono dall’istituto di credito con cui si è stipulato il contratto.

La fideiussione bancaria è quel contrattato che il fideiussore stipula con la banca, che si prende l’onere di pagare quanto dovuto dal fideiussore nel caso in cui costui non potesse pagare.

In parole povere si fa garante della somma che una persona terza sta prestando a costui.

La fideiussione assicurativa è invece stipulata con un’assicurazione, che si prende lo stesso onere della banca.

La compagnia si prende quindi la responsabilità del credito e in caso di insolvenza si farà garante della somma.

Vediamo invece adesso le due diverse tipologie di fideiussione che possono essere contratte. Gli istituti di credito solitamente offrono due sole opzioni:

- Fideiussione solidale: viene stipulata tra due o più istituti che si impegnano ad assolvere i debiti del contraente. In questa opzione esiste però un tetto massimo di spesa, entro la quale il fideiussore, non è obbligato ad intervenire;

- Fideiussione con beneficio d’esecuzione: istituto e beneficiario sono legati solo per l’importo residuo. Con questa particolare formula inoltre il debitore si deve rivolgere al beneficiario prima che al fideiussore in caso di mancato pagamento.

Entrambe queste tipologie di fideiussione hanno ovviamente un costo, che deve essere pagato dal debitore. Prima di tutto il debitore dovrà mettere una certa somma come garanzia ed inoltre dovrà pagare commissioni e costi della polizza.

Solitamente per una polizza di fideiussione si ha una commissione dell’1%, a cui si devono poi aggiungere i tassi di interesse che sono variabili.

I tassi di interesse di una polizza di fideiussione possono infatti oscillare tra lo 0,75% al mese fino ad arrivare ad un 3%.

Nel caso particolare delle compravendite immobiliari la persona giuridica (la società venditrice, per intenderci) ha l'obbligo di legge di consegnare  all’acquirente una fideiussione a garanzia di un importo pari alle somme e/o al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che questi abbia riscosso prima del pieno passaggio della proprietà all’acquirente.

La fideiussione deve prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva riscossione del debito dal debitore principale: ciò significa che l’acquirente si rivolgerà subito alla banca o alla compagnia di assicurazione, senza dover prima tentare di recuperare il proprio credito presso il venditore. Quindi parliamo sempre di fideiussioni di tipo solidale.

Questa disciplina è trattata dal Dlgs 112 del 2005, ma è ancora poco conosciuta dagli acquirenti e poco applicata dalle società.

La disciplina è applicabile tanto all’acquisto di beni immobili in fase di costruzione sia agli immobili di proprietà di società o persone giuridiche soggette a fallibilità economica.

La fideiussione coprirà sia le somme che il venditore abbia già riscosso o i valori già acquisiti al momento della stipula del contratto preliminare, sia quelli che si prodigherà a riscuotere dopo la stipula del contratto preliminare, ma prima che si verifichi il trasferimento della proprietà, cioè prima del rogito definitivo. Sono escluse le somme erogate tramite mutuo o tramite un accollo del mutuo stipulato dalla società venditrice.  La garanzia invece dovrà coprire le somme che l’acquirente abbia pagato mediante accollo del mutuo stipulato dalla società venditrice, se questo andrà perfezionato in un momento precedente a quello in cui è previsto il trasferimento a favore dell’acquirente della proprietà.

La garanzia fideiussoria opera nel caso in cui la società venditrice incorra in una situazione di crisi e comporta la restituzione all’acquirente di tutte le somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscosso dal venditore, il tutto maggiorato dagli interessi legali maturati a far data da ciascun pagamento e sino al momento in cui si è verificata tale situazione.

In caso di fallimento il curatore fallimentare può decidere di  sciogliere i contratti preliminari stipulati dalla società, o di eseguirli e far conseguire all’acquirente la proprietà dell’immobile. Tuttavia, prima che il curatore fallimentare comunichi la decisione di dare esecuzione al  preliminare l’acquirente può decidere di incassare la fideiussione sciogliendo il contratto.

In pratica l’interesse dell’acquirente prevale ancora una volta su quello del curatore fallimentare se l’acquirente incassa la fideiussione e ne dà comunicazione al curatore, prima che questi comunichi la sua  decisione.

Nel caso in cui la società non si premuri di rilasciare la polizza fideiussoria il contratto è nullo. La sanzione della nullità deve ritenersi applicabile anche quando la garanzia fideiussoria non presenti tutte le caratteristiche prescritte dalla legge.

In aggiunta grazie al d.lgs n.14 del 12/01/2019 che attua la legge delega n.155 del 19/10/2017 il legislatore ha voluto sottolineare l’obbligo della tutela dell’acquirente stabilendo che il contratto preliminare ed ogni altro contratto che concorre a definire il passaggio dei diritti reali di possesso in capo all’acquirente sia stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata allo scopo di garantire il controllo di legalità da parte del notaio sull’operato della società venditrice.

L’acquirente non può rinunciare preventivamente alla garanzia fideiussoria. L’eventuale rinuncia da parte dell’acquirente alla garanzia fideiussoria non salva il contratto così stipulato dalla sanzione di nullità.

In passato l’acquirente, privo di specifiche garanzie sugli immobili, difficilmente poteva recuperare anche solo parte degli importi versati a titolo di caparra e/o di acconto di prezzo, col rischio concreto, qualora, intendesse comunque acquistare la proprietà dell’immobile, di dover versare ulteriori somme, quindi pagare la casa due volte.

Oggi grazie all’introduzione di questa e di altre misure dedicate alla salvaguardia di coloro che continuano a credere ed investire nel mercato immobiliare, il trend sempre più positivo delle condizioni di stipula dei mutui che garantiscono tassi ai minimi storici e le riconferme dei maggiori bonus e sgravi fiscali nelle leggi di bilancio, fanno si che si abbiamo tutte le chances per realizzare degli ottimi affari.